Borja Mateo es un viejo conocido en los foros donde se discute sobre la compra-venta de vivienda. Autor de los libros «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» y de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Editorial Manuscritos), explica a GARA los entresijos de una realidad que se ha convertido en un serio problema para miles de ciudadanos.

Los datos del mercado inmobiliario que se han hecho públicos a cierre de 2011 reflejan que se mantiene la caída en el precio de la vivienda, aunque en porcentajes que no llegan al 10%, sobre todo en algunas zonas concretas como Donostia o la margen derecha de Bilbo. ¿Qué hay de cierto en todo ello?

En primer lugar, hay que distinguir entre el precio de tasación, el de salida y el de compra-venta efectiva. Los precios de tasación son los realizados por el sistema financiero. Su fin primordial es dar a entender que los precios de las viviendas han bajado lo mínimo con el fin de que la gente piense que las necesidades de financiación de la banca parezcan menos que las reales. Según este índice, que es al que se refiere usted, y que es usado por Fomento, los precios de los pisos habrían bajado alrededor del 22% desde el inicio de la burbuja.

Luego están los precios de salida, que son los del preciómetro, fotocasa y demás portales. Según esos datos, y a nivel estatal, los precios habrían bajado el 27%. Se trata de los precios a los que los vendedores quieren vender sus casas.

Y finalmente, están los de compra venta-efectiva. Reflejan la bajada de los precios de venta real e indican que los precios ya han bajado alrededor del 43% en el conjunto de España. El único que existe es el de Tecnocasa.

En Euskal Herria los precios de los pisos ya han bajado mucho más de lo que la gente lo percibe; si uno no está metido en la negociación de la compra de un piso, con la única copla con la que se queda es con la de los anuncios de los pisos, pero no con los precios a los que se venden finalmente. Respecto a los precios de salida (los de los anuncios), hay que restarles un 15-20%.

En el mercado de segunda mano, ya han bajado el 42% en Nafarroa, el 28% en Araba, alrededor del 35% en Gipuzkoa y el 32% en Bizkaia. En Bilbao la bajada ronda ya el 32%, en Iruñea el 38%,y en Donostia el 34%. Con una población que se está envejeciendo a pasos agigantados, los precios bajaran aún mas, es cuestión de esperar.

¿Es por eso que afirma que el mejor comprador es el que no compra en este momento?

Sin lugar a dudas. ¿Para qué comprarse algo cuando sabemos que su precio va a bajar aún más? ¿No resulta de locos? A la gente le costó Dios y ayuda creerse que existía una burbuja, que los precios podrían bajar, que ya estaban bajando... Ahora la última breva que ha de caer es «los precios bajarán aún más», y esa caerá seguro. Las dinámicas de bajadas de precios de los pisos son imparables, pero dejarán en el camino a mucha gente empobrecida que se tragaba la milonga de que los precios ya no iban a bajar más.

El que compre un piso ahora es carne de cañón de desahucio judicial y, si estaba informado, será el único responsable de su suerte... y si no, que se espabile.

Por el contrario, al propietario de un piso le está recomendando que lo venda ahora, que no lo ponga en alquiler.

Lógico. ¿No vendería usted algo cuyo precio sabe que mañana sera menor? Hay gente que se cree que esperando venderá su piso más caro mañana que hoy... Craso error que se paga muy caro. En Japón, los precios de los pisos desde inicios de los 90 ya han bajado el 84%.

Para el conjunto de España, y teniendo en cuenta el efecto de la inflación, predigo bajadas de precios de pisos del 65-85% hasta que la corrección haya finalizado. Con bajadas nominales del 43% que ya han tenido lugar, eso equivale a bajadas reales del 49%. El número de ventas se ha desplomado el 75% desde máximos; ahora lo que nos hace falta son correcciones mucho más fuertes sumadas a un aumento significativo en el número de venta, algo que solo sucederá cuando los precios de los pisos bajen más.

En diez años la gente ya no hablará de la vivienda como un problema, porque, con las bajadas que se están produciendo, ya no lo será. Parecerá una contradicción, pero, en temas de vivienda, estamos mucho mejor ahora que hace seis años en el pico de la burbuja. La burbuja que se gestó entre los años 1973-2006 y que se corrigió solo parcialmente a principios de los 80 y de los 90, se está corrigiendo totalmente en estos momentos. Ahora, como no controlamos nuestra propia divisa, no podemos atraer capitales extranjeros, así que la única salida es la devaluación interna: bajadas masivas de salarios, precios de activos y demás.

Respecto a la vivienda protegida, ¿cuál es la principal recomendación que realiza?

Yo no recomiendo nada a nadie. Hay que ver caso por caso, pero, en principio, mucho mejor el mercado de segunda mano, porque los precios de las viviendas de protección oficial están muy por encima del precio de mercado de segunda mano ya desde 2008. De hecho, en Madrid y Cataluña no han tenido más remedio que poner guardas de seguridad ya que, al no ser vendidas, se les llenan de okupas.

¿Cuáles son las razones del descenso de los precios? El excedente de oferta es obvio, pero ¿existen más razones?

Efectivamente, existe una oferta que supera a la demanda en 16 veces. Para que nos hagamos una idea, el número de pisos vacíos, a la venta o en construcción, es de 5,9 millones, mientras que la demanda está en las 175.000 unidades. Para el País Vasco Peninsular tenemos alrededor de 85.000 viviendas a la venta o en construcción y otras tantas vacías.

La forma más efectiva de destruir un capital es mediante la adquisición de una casa.

¿Cómo influyen en los precios las dificultades para obtener financiación?

Mucho... en la mente de la gente que no entiende qué esta sucediendo. A mil años de hipoteca, el importe prestado es mucho mayor que a veinte. Es el sueño de los vendedores. A ellos les importa un pimiento que el comprador se tenga que hipotecar el resto de su vida, lo único que quieren es vender al mayor precio posible sea cual sea éste.

Es estos momentos, la financiación pasó a la historia: el único problema para que el mercado inmobiliario se recupere es que los vendedores se resisten a adaptarse a la realidad. A la fuerza ahorcan; cuanto más espere uno a vender su piso, mayores rebajas tendrá que aplicar. El que crea que los precios van a subir en los próximos años o que se van estabilizar, vive en Marte.

Por los conocimientos que tiene del sector, ¿es tan preocupante el mercado del crédito? ¿Cuál es la situación de las entidades vascas?

No quiero comentar casos particulares. El problema de los bancos es que la gente no se cree que los activos (pisos) que garantizan las deudas cubran lo adeudado. El problema es que si se reconoce el valor real de las casas, los pisos bajarían aún mucho más y los agujeros de la banca serían aún mucho mayores de los actuales, que ya son de órdago. A la banca hay que apretarla, pero sin ahogarla, es decir, hay que obligarle a reconocer pérdidas, pero sin llevarla al abismo de tener que decir toda la verdad sobre su situación sin haberle dado un tiempo para crear un colchón de contención de las pérdidas.

¿Y qué está ocurriendo con las viviendas pendientes de primera ocupación propiedad de las entidades de crédito? ¿Constituyen una buena oportunidad?

No. Comprarse un piso ahora es de verdaderos locos. Los pisos en construcción saldrán al mercado en los próximos años, saldrán más de particulares, muchas casas irán al mercado de alquiler, con lo que estos bajarán aún más; también lo harán los pisos. Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Ahora es la hora de alquilar, de renegociar precios a la baja y de esperar a que los precios bajen aún mucho más.

Usted ha señalado en más de una ocasión que el diferencial con que financian las entidades es cada vez mayor. ¿No es esto contradictorio con el descenso de los precios, teniendo en cuenta además la evolución del Euribor de las últimas semanas?

Los bancos tienen un porrón de pisos a la venta, por lo que dan grandes condiciones de financiación para adquirir sus propios pisos. El mercado de segunda mano les importa un bledo, ya que ahora están lamiéndose las heridas, de ahí que no presten para el mercado de segunda mano. Si se compra un piso a 100 de un banco y al día siguiente se desea vender en el mercado de segunda mano, el precio más alto que se obtendrá será de 72. La compra de un piso de un banco acarrea de forma inmediata una pérdida del 25-30% de su valor. Los bancos ni prestan ni prestarán, por cómo están y por la reforma de Basilea III, que limitará mucho su capacidad de prestar.

Acaba de poner a la venta un nuevo libro: «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario». ¿Cuál es la tesis principal que mantiene en dicha publicación?

Comprador no compres; inquilino renegocia tu alquiler; vendedores, vended echando virutas; casero, ¿no has pensado en vender? Los precios de los pisos bajarán aún un pico grande... Esto no hay quien lo pare.