Evolución del precio de la vivienda
Los precios bajan, los pisos siguen por las nubes
En el tercer trimestre de 2006 el precio de la vivienda alcanzó su máximo histórico en el Estado español. Antes de que explotara la burbuja inmobiliaria, por cada metro cuadrado se pagaban cantidades que hoy nos parecen impensables. Las estadísticas constatan una bajada continuada desde entonces, también en Euskal Herria, pero sigue habiendo incertidumbre entre compradores y vendedores. ¿Es realmente un buen momento para adquirir una vivienda?
Oihane LARRETXEA
Donostia, Beasain y Zarautz son las tres localidades guipuzcoanas visitadas por GARA para conocer mejor, y de cerca, la situación del mercado de la vivienda. Para ello hemos acudido a varias inmobiliarias con la hipotética intención de comprar un piso de dos habitaciones. A grandes rasgos, son dos las conclusiones principales. La primera, que las personas que tienen a la venta una vivienda están abiertas -bastante más que antes, claro está- a negociar con el cliente interesado; es decir, que hay margen para lograr un acuerdo respecto al precio final. En segundo lugar, en cuanto a la financiación se refiere, que los bancos lo están poniendo muy difícil con las hipotecas: las conceden con cuentagotas.
Desde el tercer trimestre del año 2006, fecha en la que estalló la burbuja inmobiliaria y en la que el coste de la vivienda alcanzó su máximo histórico, el precio final de la vivienda de segunda mano ha caído un 48% en el Estado español. Esa bajada ha sido bastante menor en el caso de Bizkaia (37%) y de Gipuzkoa (38-39%), mientras que Nafarroa (45%) y Araba (43%) se acercan más a esa media, según detalla a este diario el experto en mercado inmobiliario Borja Mateo.
En cuanto a Ipar Euskal Herria, la Federación estatal de Agencias Inmobiliarias (FNAIM), que celebró su congreso anual el pasado día 25 en Biarritz, dio a conocer que el precio de la vivienda bajó un 10% en 2012 respecto a 2011. Expusieron el caso de Donibane Lohizune, donde el metro cuadrado más barato ronda los 2.2000 euros y el máximo alcanza los 5.000 euros. En Baiona y Angelu el metro cuadrado oscila entre 2.500 y 3.500 euros aunque, debido a la construcción de vivienda nueva, el metro cuadrado de la vivienda antigua costaba el pasado año unos 800 euros. En Biarritz, por contra, no baja de los 4.500 euros, pudiendo llegar hasta los 6.000.
Tras aportar estas cifras, reconocieron que dos años atrás las ventas retrocedieron de manera importante y que, si bien ahora se han estabilizado, los vendedores se han dado cuenta de que, si quieren dar salida a las propiedades, tienen que hacer rebajas en las cantidades que piden de partida.
Percepción retardada
Preguntada sobre la tendencia de los precios, en una inmobiliaria de Donostia comentaron que han comenzado a bajar ahora y que les resulta imposible predecir su evolución. Y no se mojaron al preguntarles si este es el momento idóneo para hacerse con una vivienda. «No tenemos una bola mágica y, además, en cierta medida la bajada de precios depende de cada vendedor -puntualizaron-. Hay gente con mucha prisa por sacarlo; ahí habría margen de negociación. Otros, en cambio, fijan un precio y no se bajan del burro. Lo que sí notamos es que muchos propietarios pusieron inicialmente el piso en alquiler, pensando que la crisis duraría un año, dos a lo sumo; ahora, visto lo visto, lo han puesto a la venta». La lógica, según Mateo, anima a hacerlo cuanto antes porque, si los precios están bajando, es evidente que mañana se venderá más barato que hoy.
Si esta evolución es tan clara -de hecho, el experto consultado habla de esperar hasta el año 2016, incluso hasta 2018-, ¿por qué la tendencia de la confianza de compra apenas supera los 28 puntos sobre 100? Mateo considera que estamos en un mercado «muy poco transparente», al no haber un índice que recoja las transacciones cuando éstas están teniendo lugar, al contrario de lo que ocurre, por ejemplo, con las acciones: «Las casas que tú ves en los índices se editan con un mes de retraso y, además no recogen los precios a los que se están vendiendo, sino los precios de oferta, es decir, el precio al que pretenden vender los propietarios».
Es tal el retardo, que la ciudadanía asimila como real lo que ha sucedido dos años antes «A la gente le hablas de una bajada del 48% y te toman por loco -explica Mateo-; se creerán una reducción de un 25% pero incluso habrá a quien le cueste creer también esto».
Al igual que en Donostia, en Beasain notan la bajada en los precios, mientras que desde Zarautz se limitan a pronunciar un «dicen que bajan». Tras admitir que el movimiento actual «no tiene nada que ver con el de años atrás», en Zarautz, como en la inmobiliaria donostiarra, destacaron la disposición de los propietarios para cerrar un trato que contente a las dos partes. En este punto, Mateo resalta la importancia de negociar con cinco o seis al mismo tiempo y que la compra no exija una hipoteca o, en su defecto, que esta sea muy pequeña. «La financiación no va a volver, olvídate. El sistema financiero español está quebrado desde hace cinco o seis años, es insolvente. ¿Qué está haciendo el Gobierno? Les está permitiendo [a los bancos] valorar sus bienes muy por encima del precio de mercado y además está dando, a través del Banco Central Europeo, líneas de liquidez. Si no les diera estas líneas, quebrarían al día siguiente porque no tendrían para pagar nada».
Un presupuesto de 270.000 euros
Llega el momento de hablar del presupuesto, de cuánto estamos dispuestos a pagar, y fijamos el techo en unos 270.000 euros. Curiosamente, mientras en la primera inmobiliaria de Zarautz nos ofrecen varias opciones por debajo de lo establecido -incluso un par de viviendas por 200.000 euros; eso sí, con necesidad de reforma-, en la segunda nos aseguran que por ese precio es imposible encontrar nada en esta localidad costera y que la únicas opciones son o bien subir el límite hasta los 300.000 euros, o bien mirar en las vecinas Orio y Zumaia.
En Beasain los pisos son bastante más asequibles y nos ofrecen una opción por 147.000 euros. Se trata de una vivienda céntrica con vistas, de 70 metros cuadrados, sin que sea necesario realizar ninguna obra. Precisamente, el único lugar en el que nos aseguran que es el momento apropiado para comprar es en este municipio de Goierri.
En Donostia los precios son más elevados y, aunque sí hay opciones en las zonas seleccionadas -Gros, Centro, Egia, Alde Zaharra y Amara-, los pisos que se ajustan al presupuesto fijado no superan los 60 metros y rondan los 250.000 euros.
La alternativa es el alquiler
Es indiscutible que los precios están bajando pero ¿hay buenas oportunidades? ¿comprar hoy es arriesgarse? ¿hasta cuándo continuarán abaratándose? En fin, la lista de preguntas podría eternizarse, por ello es importante informarse bien y contrastar. «Hay que hacerlo todo con mucha cautela -aconsejan desde Zarautz-, porque comprarse una casa es un tema muy serio y comprometerse con el banco también».
A juicio de Mateo, en estos momentos, el mejor comprador es el que no compra: «Asimilar eso es fundamental porque hay gente que cree que entiende el mercado y no es así». «Hay que esperar a que los precios bajen más, porque lo harán», insiste. Desaconsejada la compra, el alquiler es la respuesta, aunque, atención, se debe renegociar la mensualidad porque la bajada es general. «Nos han metido a fuego que hay que comprarse un piso porque socialmente está bien visto», opina. Eso también cambiará.
La CAV ostenta el nada envidiable título de tener la vivienda más cara del Estado, sea de compra o de alquiler. Si bien los precios descienden, hay expertos que opinan que seguirá encabezando el ranking, aunque hay grandes diferencias entre provincias.
En el Estado español hay cerca de 8 millones de viviendas vacías entre pisos en venta, en construcción o por estar deshabitadas. Mientras estas no se ocupen, y además se construyan más, el precio de venta seguirá bajando.
La venta de viviendas va en descenso y, por ende, también el número de hipotecas concedidas. Aunque esto último no obedece solo a que haya menos demanda, sino también a que los bancos no ofrecen financiación con la facilidad con la que lo hacían antes a quienes llaman a sus ventanillas. De hecho, todas las inmobiliarias visitadas por GARA coinciden en indicar que las entidades financieras están poniendo bastantes obstáculos. «Los bancos no dan nada porque quieren liquidez y no casas, que ya tienen muchas. Os recomiendo que miréis muy mucho todas esas cuestiones», nos indican.
Según los datos aportados por el Instituto Nacional español de Estadística (INE), la CAV registró en noviembre de 2012 una caída del 30,6% en el número de las hipotecas, y del 4,2% en su importe medio, con respecto a 2011. En concreto, se formalizaron 1.292 hipotecas sobre viviendas.
Las mismas fuentes detallan que en noviembre se cancelaron registralmente 798 hipotecas sobre viviendas, un 36,1% menos que en el mismo mes de 2011. Paralelamente, otras 268 sufrieron cambios en sus condiciones: 166 por novación, 45 por subrogación del deudor y 57 por subrogación del acreedor.
En cuanto a Nafarroa, el INE destaca que fue el territorio donde más descendieron estas operaciones, con una bajada del 55,5% en noviembre de 2012 respecto al mismo mes del año anterior. Se registraron 238 hipotecas de vivienda, un 5,6% menos que en octubre, con un capital prestado de 23,4 millones de euros, un 62% menos que hace un año.
En el Estado español, la firma de hipotecas se redujo durante el mismo periodo un 31,6% -se situó en un total de 19.115 operaciones-, con lo que suma 31 meses consecutivos a la baja. O.L.
Borja Mateo: «Imagina que tienes un árbol, que es el piso. Te pagaré por él dependiendo de sus frutos, porque un bien vale lo que produce y si no produce nada vale cero. Eso, o que sea insustituible, pero los pisos no lo son, aunque nos hagan creer lo contrario».
Aunque la de protección oficial (VPO) es un tipo de vivienda cuyo precio está limitado legalmente -ya sea a la hora de la venta o al ofrecerla en alquiler-, esta no ha sido inmune al encarecimiento generalizado, siendo la CAV, junto con Madrid, la única del Estado español en la que el precio ha permanecido estable. Por contra, hay provincias españolas en las que el precio de la protegida es ligeramente superior al de la vivienda de renta libre. Según los datos aportados por el Ministerio de Fomento, Bizkaia y Gipuzkoa alcanzan una diferencia superior a los 1.000 euros/m2, mientras que en Araba el margen entre ambas es de 968 euros/m2.
Desde el año 2005, el precio de la VPO se ha encarecido un 20%, situándose en los 1.130 euros/m2, mientras la vivienda libre ha bajado un 16%, hasta los 1.530 euros/m2, según las mismas fuentes. Hace ocho años, la diferencia entre ambas era considerablemente más elevada, al ser el precio medio de la vivienda libre un 96% más alto que el de la protegida. Concretamente, el margen era de 1.824 euros/m2 frente a 945 euros. O.L.
