¿Es el momento de comprar una vivienda?

No. Es momento de alquilar y, sobre todo, de renegociar el precio de un alquiler existente. Los alquileres han bajado de media desde 2007 el 35%, y el precio de los pisos el 32%. Hay técnicas efectivas de negociación de los alquileres, las trato en el libro. Hasta 2014 no me compraría un piso, es una muy mala idea, los precios van a seguir bajando.

¿Y qué descubre su libro sobre un tema tan tratado como es el mercado inmobiliario?

A la gente se le lleva diciendo desde hace varios años que, independientemente del momento, es el mejor para comprarse un piso. Se negó la existencia de la burbuja, el estancamiento de las ventas, las bajadas de los precios... y ahora desde 2009 se dice que ya han bajado, y que es el momento para comprar. Todo era falso: el único objetivo es que los constructores vendan los más de 900 mil pisos que tiene aún a la venta y que los bancos puedan vender sus pisos por un precio muy superior al que alcanzarían si la gente supiera lo que está sucediendo. Con la retirada de la desgravación por adquisición de vivienda los precios bajarán fuertemente en 2011. El que sepa negociar ahora se ahorrará mucho dinero.

¿Cree que los precios están todavía por encima de lo que deberían estar? ¿Cuánto?

Los precios son aún de burbuja. Desde mediados de 2006, los precios de los pisos han bajado, de media, un 32%. Los peores años serán 2011-12. Para que se haga una idea: en el Estado existen 3,1 millones de pisos vacíos, de los cuales 620-720 mil de segunda mano en venta; 1,2 millones terminados sin registrar, de los cuales 960 mil en venta; 663 mil pisos en construcción paralizados y 599 mil en construcción (en total 1,262 millones en construcción); 120 mil escriturados no registrados. La banca tiene un total de, por lo menos, 900 mil pisos, entre los que están construidos y se pueden vender ya y los que están en proceso de construcción.

Respecto a los precios de 2010 los pisos bajarán aún un 40-50% más. Es una bajada que se ha visto en Japón, y en Alemania llevan más del 50% desde mediados de los 90. Nos queda mucho hasta que los precios toquen fondo.

Hoy en día, con lo que se paga un mes en alquiler, se puede pagar la hipoteca. ¿Qué le parece? ¿Cambiará la situación?

Ahora los tipos están bajos: ¿Cuando suban, podrás hacer frente a la deuda? ¿Te comprarías algo cuando se sabe que su precio va a continuar bajando? La situación sólo cambiará cuando baje la tasa de paro, se elimine el stock, los alquileres dejen de bajar y los bancos y cajas se recuperen. Para que esto suceda quedan muchos años.

Y la gente que está a punto de comprar por la próxima eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual... ¿qué les diría?

Comprar ahora es muy mala idea. Prefiero perder la desgravación así como la cuenta vivienda por mucho que tenga que pagar impuestos. El ahorro de esperar, alquilar ahora y comprarme en unos años va a ser mucho mayor. Las dinámicas de bajadas de los precios de los pisos son imparables.

¿Qué haría ahora?

Hasta 2014 ni se me pasa por la cabeza comprarme nada: alquilaría, es lo mejor ahora. El que alquile se va a ahorrar mucho dinero. Si tuviera un piso con derecho a compra no ejercería ese derecho, pasaría a alquilarme otro en otro lado. El paro permanecerá por encima del 16% unos tres años más: esta crisis es muy profunda porque el sistema bancario está mucho peor de lo que nos dicen. La puntilla a la situación se la van a dar las dinámicas de población. De aumentar en 594 mil personas al año en el Estado en 2000-2010, se pasará a hacerlo en 125 mil en 2010-2020. Lo que sobran son muchos pisos. ¿Qué vamos a hacer con tanto piso? ¿De dónde vendrá la demanda?

¿Cómo están los bancos y cajas?

La situación real del sistema financiero español es mucho peor que la declarada. Oficialmente la tasa de impagados es del 5,43%, la real, de más del 11%. El sistema está creando normas para que bancos y cajas puedan valorar por sí mismas sus activos (pisos por ejemplo) y que parezca que esos activos tienen un precio de mercado mucho más alto que el real. De esta forma se evitan tener que ser intervenidos. La quiebra es un estado en el que el valor de las deudas es mayor que el de los activos que se tiene: se está intentando evitar que la gente tenga la percepción real de lo que está sucediendo.

Lo sucedido en Irlanda: ¿puede suceder en el Estado español?

Sí, no lo descarto, le doy un 10% de probabilidad. Los irlandeses han sido honestos y han hecho que los balances de sus bancos reflejen fielmente la situación patrimonial real de los mismos. Si los mercados internacionales se siguen creyendo que la salud del sistema financiero español es tan buena como la pintan no pasará nada, pero ¿qué sucederá si despiertan y descubren la verdad? ¿Podrá el Estado hacer frente a las deudas del conjunto del sistema? Que cada uno decida por sí mismo.

¿Cómo ve la venta de viviendas, los precios y la situación del mercado en Euskal Herria?

Desde mediados de 2006 hasta ahora los precios han bajado más del 20% de media en Bizkaia y Gipuzkoa, el 25% en Nafarroa y el 40% en Araba. A ello has de añadir la inflación del período que ha de andar por el 9,5%. Seguirán bajando.