Los tipos de interés al alza llevan a fórmulas de endeudamiento perpetuo
Se acabaron los tipos de interés en mínimos históricos. Su incremento ha hecho que bancos y cajas quieran mantener su negocio con una nueva estrategia: alargar los plazos hasta extremos insospechados. Una alternativa no carente de riesgos para un endeudamiento que está llegando al límite.
Analistas, bancos y cajas dan por hecho que la subida de tipos de interés continuará durante este año. El Banco Central Europeo (BCE) ha situado el precio del dinero en el 2,5% y se prevé que en junio dé un nuevo empujón a los tipos de interés. Las entidades financieras han adelantando la subida y las personas que han contratado una hipoteca ya están pagando parte de ella.El Euribor, índice hipotecario más habitual para calcular los préstamos, lleva seis meses de subidas continuas. Actualmente, se sitúa en el 3,1%, cuando en abril del año pasado estaba en el 2,265%. La previsión es que siga la misma tendencia al menos durante todo el año y que llegue o supere el 3,5%. Con esa referencia, a la que los bancos y cajas añaden unas décimas según sus ofertas, el índice medio de los tipos que contratan las cajas se encuentra en el 3,65% mientras que el de los bancos es del 3,52%. En un préstamo de 120.000 euros, una subida de medio punto en el interés aumentaría las cuotas en 379 euros al año. Pero, ante un tipo de interés bajo, no son pocas las personas que se han endeudado por encima de ese porcentaje, llegando hasta el 40%. El Banco de España calcula que las familias destinan el 36,5% de su renta bruta disponible al pago de una hipoteca, un porcentaje que aumenta en los últimos años. Con el endeudamiento al límite, la subida de tipos, aunque sea mínima, puede dejar a las familias no ya sin margen de ahorro, sino con verdaderas dificultades para afrontar los gastos corrientes. Aun así, el endeudamiento sigue creciendo a un alto ritmo. Los créditos contraídos por las familias del Estado español para la compra de una vivienda se incrementaron el 23,7% hasta enero. Ante las dificultades, una posible solución consiste en negociar con la entidad un alargamiento del plazo del préstamo, aunque, al final, los intereses que se pagan serán mucho mayores. Esta es la propuesta de la asociación de usuarios de banca Ausbanc. Si no es posible o ya se ha utilizado este recurso otra alternativa sería recurrir a la «suspensión de pagos», recogida en la Ley Concursal, que permite que el juez dicte la forma de liquidar la deuda. Las advertencias de los organismos oficiales sobre los riesgos del elevado endeudamiento no parecen haber tenido mucha influencia sobre cajas y bancos que, de hecho, han intensificado su guerra comercial y se han lanzado a poner en el mercado nuevas ofertas basadas, sobre todo, en el alargamiento de plazos hasta extremos insospechados hace unos años. BBK fue la primera en ofertar a una hipoteca a 50 años sin necesidad de avales. Este plazo permite pagar cuotas más asequibles y financiar el 100% de la vivienda en lugar del 80%. Además, incluye una «interrupción» de cinco años durante los que sólo se pagarían los intereses. BBK también ha puesto en marcha un crédito con un tipo del euribor+0.30%. La diferencia hasta una tasa del euribor+1% se abona a un plan de pensiones de la propia entidad. Caja Laboral siguió esta política y ha puesto en marcha una hipoteca con un plazo de amortización de 50 años. Lo mismo hizo Ipar Kutxa. Por su parte, Kutxa ha creado un nuevo préstamo hipotecario con un plazo de 35 años, especialmente destinado a jóve- nes e inmigrantes, con un importe de entre 60.000 y 500.000 euros, sin tener que solicitar a otra persona que sea avalista. Un seguro sustituye la figura del avalista. La última en sumarse a las hipotecas de medio siglo ha sido Caja Vital, con un producto dirigido a los menores de 35 años, con la posibilidad de financiar hasta el 100% del valor de la vivienda o poder pagar sólo por los intereses durante los dos primeros años. Cuenta con el límite en la fecha de vencimiento la edad del solicitante, que no puede superar los 85 años. De este modo, el plazo de la hipoteca se adapta al número de años que le resten hasta cumplir esa edad. Por ejemplo, una persona de 37 años podrá solicitar una hipoteca con un plazo máximo de hasta 48 años, y una con 40 años dispondrá de un plazo máximo de 45 años.
100 y 125 años de plazo
Hasta el momento, el plazo más largo eran los 40 años que ofrecían BBVA, Santander, Popular o La Caixa. Ahora, la hipoteca puede convertirse en una deuda que se hereda, como ya pasa en otros países. EEUU o Japón cuentan con hipotecas a 100 ó 125 años, respectivamente. Además, aunque los tipos fijos todavía no resultan especialmente atractivos, los bancos han empezado a ofertar tipos mixtos, que combinan ambas modalidades, para asegurar cierta estabilidad ante el temor de que una subida de tipos. Las entidades financieras defienden estas largas hipotecas afirmando que suponen una facilidad de acceso para los jóvenes al rebajar las cuotas mensuales hasta en más de un 20%. El Banco de España asegura que las vigila «con especial atención» por suponer un riesgo mayor. Las asociaciones de usuarios de productos y servicios bancarios Adicae y Ausbanc no se ponen de acuerdo sobre sus ventajas o inconvenientes. Adicae advierte de que este tipo de préstamos no son en absoluto beneficiosos para el consumidor, que al final acaba pagando más que en una hipoteca a un plazo más corto y también se enfrenta a más riesgos, como las subidas de tipos de interés, que ya han empezado.
Plazos y tipos
Como ejemplo, asegura que después de pagar durante 15 años un préstamo de 150.000 euros, aún quedarían por devolver al banco 74.000 euros si lo hemos contratado a 25 años; 113.000 euros para un plazo de 40 años y 125.500 euros si el vencimiento es a 50 años. Además, opina que estas hipotecas contribuyen a mantener los «desmedidos y descontrolados» incrementos de precios de la vivienda, «porque si se sigue facilitando el crédito, la gente seguirá comprando y el precio seguirá subiendo». Por eso, aconseja contratar el préstamo al plazo más corto posible, para lo que es necesario «hacer cuentas y tener clara la capacidad de endeudamiento de cada uno», y pensar en el futuro y no sólo en si podemos pagar la cuota mensual actual. Por el contrario, Ausbanc estima que las hipotecas a 50 años «son buenas para el mercado, porque demuestra que en estos productos aún se pueden hacer muchas cosas», y para el consumidor, porque dado el alto precio de la vivienda «es mejor estar pagando 50 años» que no poder comprar una. Eso sí, recomienda negociar una reducción de riesgos e intentar eliminar las comisiones de amortiza- ción, tanto total como parcial, así como optar por el tipo fijo. -
GASTEIZ
Propuestas desde los gobiernos ante los riesgos hipotecarios
El sobreendeudamiento de los hogares, tantas veces denunciado por instituciones como el Banco de España, y el temor al estallido de la burbuja inmobiliaria ha llevado al Gobierno español a anunciar un proyecto de ley para abaratar el cambio de hipoteca, vía recorte de las comisiones bancarias y medidas para fomentar las hipotecas mixtas que combinan tipo fijo y variable.Por otro lado, para contribuir a la protección en situaciones de dependencia, el Ejecutivo pretende facilitar las hipotecas inversas, así como el seguro de dependencia, para satisfacer las necesidades de renta de los mayores y los dependientes. La hipoteca inversa es un producto financiero desconocido para el público en general, dado que sólo la comercializan unas pocas entidades, aunque común en EEUU. Permite a una persona mayor o dependiente pedir un préstamo, habitualmente en forma de renta mensual vitalicia, con el aval de la vivienda que tiene en propiedad. También el Gobierno francés ha impulsado nuevos modelos de hipotecas, para desarrollar este tipo de préstamo y contribuir al estímulo del consumo. La primera de ellas es la hipoteca recargable, por la que el suscriptor de una hipoteca que ya haya reembolsado una parte podrá abrir una nueva y utilizar como aval el mismo bien inmobiliario. El nuevo contrato, que habrá de firmarse ante notario para dar garantías, fijará un tope de recarga del nuevo crédito. El segundo de los dispositivos, similar a la hipoteca inversa del Estado español, permite un préstamo a una persona de edad avanzada de un capital o de una renta periódica tomando como garantía hipotecaria un bien inmobiliario que quedará como propiedad de la entidad cuando el interesado muera o en caso de venta del bien. El decreto ofrece también una mayor flexibilidad para la negociación entre el acreedor y la persona que ha contratado el préstamo en el caso de que hubiera de recurrirse al bien hipotecado. Eso significará que la entidad no podrá proceder a una venta judicial, como hasta ahora, o que el deudor podrá utilizar otros bienes para abonar sus compromisos sin tener que verse obligado a desprenderse de la propiedad inmobiliaria.
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