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Las hipotecas movieron 14.360 millones en Hego Euskal Herria

El negocio inmobiliario para empresas constructoras, cajas y bancos marcha sobre ruedas. Nos advierten de una desaceleración en las hipotecas para la adquisición de viviendas, pero en 2006 movieron en Hego Euskal Herria un total de 14.360,3 millones. Una cantidad desorbitante y que amarrará de por vida a los trabajadores vascos en el pago de los créditos, mientras las entidades financieras se lucran.

Juanjo BASTERRA

En 2006 se constituyeron 75.915 hipotecas en Hego Euskal Herria sobre fincas rústicas y urbanas por valor de 14.360,3 millones, un 5% del total de las firmadas en el conjunto del Estado español, que alcanzó los 292.393,5 millones y más de 1,8 millones de hipotecas.

El negocio inmobiliario, a pesar de que nos indican que se encuentra en desaceleración, se ha convertido en un exponente de riqueza para unos pocos. La mayoría tiene que endeudarse para toda su vida para lograr un crédito para la compra de una vivienda. Según los datos oficiales, los importes medios de las hipotecas constituidas en 2006 en Araba, Bizkaia y Gipuzkoa llegaron a los 190.190 euros y a los 186.005 euros en Nafarroa. Si se tiene en cuenta la hipoteca pagada por un piso, la media se reduce a los 155.353 euros para la CAV y a 142.288 euros para Nafarroa. Son cantidades muy elevadas. Suponen al mes unos desembolsos de cerca de mil euros para el pago de la hipoteca que, por otra parte, está aumentando con la subida imparable del tipo de referencia del euribor.

La última se ha producido en febrero y ha acercado el euribor al 4,1%, lo que significa incrementos medios en las hipotecas de 90 euros más al mes para viviendas de 140.000 euros.

Esta senda creciente de los tipos de interés se va a mantener. El Servicio de Estudios de BBVA reconoce que 2007 terminará con el precio del dinero en el 4,25% desde el 3,5% actual, por lo que la referencia Euribor se situará en torno al 5%, un punto por encima del índice establecido en febrero.

La situación está complicada para los trabajadores con salarios bajos, es decir todos aquellos que se están incorporando al mundo del trabajo por la vía de un contrato temporal o la conversión en uno fijo, ya que en el 95% de los casos, el salario no rebasa los mil euros en la mejor de las situaciones.

La OCDE, en su análisis sobre el mercado del Estado español, reconoció hace tan sólo unas semanas atrás que los precios de las viviendas estaban sobrevalorados en, al menos, un 30%, lo que perjudicaba la capacidad financiera de los trabajadores y «pone en peligro» la capacidad financiera de los mismos debido a que «tienen que realizar un esfuerzo demasiado alto para adquirir un piso».

Moderación salarial

El director general del servicio de estudios del Banco de España (BDE), José Luis Malo de Molina, explica en un trabajo reciente que durante los últimos años se ha producido una moderación salarial y una flexibilidad del mercado de trabajo que ha repercutido de manera positiva en el sostenimiento de la economía. «Gracias -según indica- a un cambio de clima entre los agentes sociales y económicos que han desarrollado estrategias de negociación salarial más sensibles al impacto potencial de los costes laborales sobre la generación de empleo, a la importancia de los cambios tecnológicos y a la globalización de los mercados sobre la competitividad de las empresas».

Como conclusión, el representante del Banco de España reconoce que «la remuneración por asalariado, que había crecido a una media del 9,4% entre 1980 a 1995, se ha moderado hasta el 2,9% de crecimiento medio entre 1996 y 2005». Este último período es justo en el que las empresas han logrado los mayores récord de su historia en cuanto a beneficios económicos. Es una tendencia que no tiene freno por el momento, ya que estos días atrás se conoció que las sociedades cotizadas en bolsa ganaron un 24,7% más de media, hasta los 55.170 millones. Malo de Molina destaca que la «indudable moderación» de los salarios de los trabajadores se encuentran a «un ritmo de crecimiento en línea con la trayectoria del IPC, pero cuando se comparan con los incrementos del PIB, el crecimiento real de los salarios es negativo en un 0,6% en el promedio de 1996 a 2007, frente al 1,3% logrado entre 1980 y 1995».

Encarecimiento del 150%

Este desequilibrio se constata en cuanto a la disposición económica de las familias. El estudio del BDE confirma que la inversión inmobiliaria de las familias llega al 11% del PIB, lo que en realidad supone un riesgo a la hora de afrontar el pago de las hipotecas.

En este caso, José Luis Malo de Molina reconoce que «el boom de la demanda inmobiliaria ha producido una subida considerable de los precios de las viviendas». Calcula que se han encarecido en un 150% en relación a diez años atrás. Precisa, por otro lado, que «las subidas de los precios de la vivienda habrían ido más allá de lo que permite justificar el comportamiento de sus fundamentos en el momento actual». Lo que está claro es que las constructoras y las inmobiliarias han hecho un negocio altamente beneficioso para sus intereses, con incrementos por encima del 150%. No obstante, Malo de Molina insiste en que el momento de «sobrevaloración» es diferente a otros que se produjeron en la década pasada de los ochenta, ya que «esa sobrevaloración existente en el comportamiento del precio de la vivienda, no genera efectos desestabilizadores ni sobre el funcionamiento de la economía ni sobre el comportamiento del sistema financiero». Sin embargo, precisa que para que ese comportamiento sea benévolo es necesario que «se despejen los riesgos de correcciones abruptas. Es necesario que haya una moderación de los precios mayor que la actual».

Sigue la senda ascendente

Esa demanda no encuentra acomodo en la realidad de la actividad inmobiliaria. Según el informe del Servicio de Estudios de BBVA, aunque los porcentajes de accesibilidad acusan «el endurecimiento de las condiciones financieras y se sitúan en niveles no observados desde el inicio de la expansión inmobiliaria», la situación muestra un aumento de los tipos de interés «que explica la mayor parte del deterioro de la accesibilidad a la vivienda en 2006 y también lo hará en 2007».

BBVA reconoce que «los tipos de interés están aumentando la carga financiera de los hogares» y avisa que el mayor impacto se registrará precisamente en 2007, «cuando el pago por intereses alcance el 7,2% de la renta disponible de las familias». El informe reconoce que las familias cuentan con una mayor disponibilidad de renta. En el último quinquenio ha aumentado, al pasar del 8,9% del PIB al 10,8%, sin embargo la carga financiera de las familias por los compromisos para el pago de una hipoteca sobre una vivienda se ha duplicado del 3,6% en 2003 al 7% en 2007.

El banco multinacional reconoce, lo mismo que la Asociación española de Hipotecas, que está cayendo la petición de hipotecas «por la subida de los tipos de interés», aunque esa asociación precisa que el importe de las mismas creció en un 20% durante el año pasado.

Las cajas están por delante de los bancos

Los datos corroboran que las cajas de ahorro son las que más hipotecas firman y las que más créditos conceden, según los últimos datos del INE referidos a la actividad en 2006.

Los bancos concedieron en Hego Euskal Herria un total de 21.805 hipotecas para fincas urbanas, la mayoría destinadas a la adquisición de viviendas, lo que supuso conceder préstamos por un importe de 4.541,5 millones de euros. Las cajas de ahorros, por el contrario, firmaron 35.878 hipotecas, casi un 65% más, por un montante total de 6.612 millones de euros en 2006, un 50% más que sus competidores. Otras entidades, como cooperativas de crédito, firmaron 16.294 hipotecas, por un valor prestado de 2.598 millones.

Con los datos globales de las hipotecas, se puede indicar que la media anual en todos los conceptos ascendió a 190.190 euros en Araba, Bizkaia y Gipuzkoa, pero se redujo a 186.005 euros en Nafarroa. También se extrae laa conclusión de que las hipotecas globales de los bancos de la CAV ascendieron a 207.198 euros por 210.231 euros en Nafarroa, pero el coste de las hipotecas en las cajas de ahorro fue inferior, ya que se quedó en 185.,391 euros de media en Araba, Bizkaia y Gipuzkoa y en 181.455 euros en Nafarroa.

Sin embargo, la diferencia en los tipos de interés y los plazos medios de las hipotecas no varían tanto. La banca promedia a veinticinco años y con un tipo de interés del 3,84%, mientras que las cajas lo hacen a veintiséis años y con un tipo del 3,79%. Juanjo BASTERRA

«El elevado crecimiento de la financiación no puede aumentar"

El endeudamiento del sector privado preocupa al Banco de España (BDE), que establece dos cautelas sobre el incremento futuro. «El elevado ritmo de crecimiento de la financiación concedida a las empresas inmobiliarias no puede prorrogarse indefinidamente», explica José Luis Malo de Molina.

Tampoco cree que la estrategia que han adoptado empresas dedicadas al sector de la Construcción sea la más correcta. Critica «la intensidad que han alcanzado recientemente las estrategias de crecimiento no orgánico de algunas grandes empresas, fundamentalmente constructoras, mediante la adquisición con financiación ajena de paquetes significativos de otras empresas».

El directivo del banco de España considera que «aunque dichas estrategias constituyen una opción razonable de diversificación sectorial y geográfica que facilita su internacionalización, tras una etapa de rápido crecimiento de los resultados, pueden llevar a niveles de endeudamiento que supongan una rémora para la generación futura de rentas y un deterioro de la situación patrimonial».

En cuanto al endeudamiento de los hogares, Malo de Molina reconoce que la financiación ha crecido a una media del 17,3% entre 1996 y 2006, «manteniéndose por encima del 20% en los últimos años». Según el BDE, ese ritmo es superior al aumento de la renta disponible, por lo que entre ambas variables se ha crecido desde el 45% en 1995 hasta rebasar la cota del 120% en 2006. «El riesgo para los hogares procede no de los niveles de endeudamiento alcanzados, sino de la dificultad de prolongar la trayectoria seguida», indica el banco. J. BASTERRA

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